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Hypothek auf Haus aufnehmen: Was steckt genau dahinter?

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Letztes Update 22. Mai 2024

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Hypothek auf Haus aufnehmen

Verschiedene Begriffe rund um dieses Thema werden gerne synonym verwendet: Hypothek und Kredit aufnehmen bzw. Hypothek und Grundschuld. Umso wichtiger ist es aus unserer Sicht, hier Klarheit zu schaffen. Was steckt hinter der Hypothek auf Haus aufnehmen? Hier alle relevanten Fakten.

Was Sie wissen müssen

  • Mit einer Hypothek sichern Sie einen Kredit ab und verbessern die Kreditkonditionen. Im Gegenzug geben Sie die Grundrechte Ihrer Immobilie ab.
  • Eine Hypothek ist demnach eine Form des Grundpfandrechts.
  • Eine Hypothek wird notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen.
  • Die Hypothek ist immer an den relevanten Kredit gebunden.
  • Kann ein Kredit nicht mehr bedient werden, hat die Bank Zugriff auf die Immobilie. Die Immobilie kann zwangsversteigert werden.

Wie Sie vorgehen können

  • Wägen Sie die Vor- und Nachteile von Hypothek und Grundschuld ab.
  • Eine Hypothek ist unserer Meinung nach unflexibel. Möchten Sie jetzt eine Immobilie finanzieren, dann ist ein Grundschuldeintrag die bessere Variante.
  • Für Baufinanzierungen können Sie unseren Baufinanzierung Vergleich nutzen.
  • Brauchen Sie einen Kredit und möchten dafür Ihre Immobilie als Sicherheit angeben, dann können Sie dies auch bei dem Kreditportal Smava oder Verivox angeben.

Was ist eigentlich eine Hypothek?

Brauchen Sie einen Kredit, aber Ihr Einkommen reicht für die Kreditsumme nicht aus, dann kann eine Hypothek als Sicherheit weiterhelfen. Umgangssprachlich sagt man bei einer Hypothek: „Ich nehme einen Kredit aufs Haus auf.“

Das bedeutet: Bei einer Hypothek wird die Bank in das Grundbuch eingetragen. Als Gegenleistung erhalten Sie Ihre gewünschte Kreditsumme. Sie zahlen den Kredit nun nach und nach ab. Können Sie die Kreditraten nicht mehr zahlen, dann verlieren Sie im Ernstfall die Immobilie an die Bank. Das Besondere: Die Hypothek ist grundsätzlich an die relevante Forderung gebunden – ist diese abgetragen, wird aus der Hypothek eine Eigentümergrundschuld.

Allerdings wird die klassische Hypothek nur noch selten genutzt, gebräuchlich ist heute die Grundschuld, mit der Annuitätendarlehen abgesichert werden.

Hypothek verbessert Kreditkonditionen: Wurden Sie öfter von Banken abgelehnt (aus welchen Gründen auch immer), dann könnte die Hypothek dazu führen, dass Sie überhaupt den Kredit erhalten können. Darüber hinaus können Sie günstigere Kreditzinsen erhalten, wenn Sie als Sicherheit eine Hypothek eingehen.

Wie kann ich eine Hypothek auf ein Haus aufnehmen?

Die klassischen Fälle sind Immobilienfinanzierungen – entweder zum Kauf und Bau oder auch zur Finanzierung von Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen:

  • Sie beantragen einen Kredit bei Ihrer Bank.
  • Als Sicherheit treten Sie die Rechte an der Immobilie in Form einer Hypothek an die Bank ab.
  • Dieser Vorgang wird vom Notar beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen.
  • Das Grundbuchamt stellt den Hypothekenbrief als Urkunde aus.
  • Die Bank zahlt Ihnen die Kreditsumme aus.
  • Sie zahlen die vereinbarten Raten zurück.
  • Die Hypothek wird durch einen Notar gelöscht.

Als weitere Gründe für die Löschung einer Hypothek kommen in Frage:

  • Die Gläubiger, in der Regel ist das die Bank, verzichtet nach schriftlicher Aufhebungserklärung und Zustimmung der Eigentümer auf diese Absicherung, sodass diese als Eigentümergrundschuld geführt wird.
  • Die noch ausstehenden Raten werden im Zuge einer Zwangsversteigerung beglichen.
Notargebühren: Sobald ein Notar notwendig ist, werden Kosten fällig. Im Falle einer Hypothek müssen Sie mit 1,5 bis 2 Prozent der Darlehenssumme rechnen.

Lohnt sich eine Hypothek auf das Haus aufzunehmen?

mutual TeamDie Hypothek ist als Grundpfandrecht zwar aus der Mode gekommen, sie stellt aber ein probates Mittel dar, einen günstigen Kredit aufs Haus aufnehmen zu können: Die Bank erhält somit den Zugriff auf die Immobilie, sollten Sie den Kredit nicht mehr tilgen können. Im Gegenzug kann sie naturgemäß attraktivere Konditionen anbieten, als dies ohne zusätzliche Sicherheiten möglich wäre.

Und: Sie können mit einer Hypothek sogar einen Hauskredit ohne Eigenkapital erhalten. Allerdings ist die Hypothek im Vergleich zu Grundschuld recht unflexibel, denn sie ist an genau diesen einen Kredit gebunden.

Wir kommen daher zu dem Schluss, dass eine Hypothek nur als sogenannte Briefhypothek sinnvoll ist: Im Gegensatz zur Alternative, nämlich der Buchhypothek, können Sie den Hypothekenbrief nämlich einfach an einen neuen Gläubiger übergeben lassen – ohne einen neuen und kostenpflichtigen Grundbucheintrag. Ein solcher Gläubigerwechsel kommt zustande, wenn Sie beispielsweise nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung vornehmen oder generell umschulden.

So gelingt die Baufinanzierung

Eine Hypothek ist heute nicht so geläufig und wir empfehlen für eine Baufinanzierung immer eine Grundschuld aufzunehmen.

Möchten Sie eine Immobilie finanzieren, empfehlen wir unseren Baufinanzierung Vergleich. Wollen Sie sich schon jetzt gute Bauzinsen sichern oder für Sanierungen vorsorgen, dann sollten Sie unseren Bausparvertrag Vergleich nutzen und einen Bausparvertrag abschließen.

Für einen Ratenkredit empfehlen wir aktuell Smava oder das Portal Verivox.

Schlechte Schufa? Haben Sie einen schlechten Schufa Score, dann werden Sie oft abgelehnt. Was ein Kredit ohne Schufa ist und welche Vor- und Nachteile es gibt, haben wir in einem anderen Artikel vorgestellt.

Hypothek vs. Grundschuld – Unterschiede

Nicht umsonst hat sich in der Praxis jedoch die Grundschuld gegenüber der Hypothek auf ein Haus durchgesetzt:

  • 1. Während die Hypothek an einen Kredit gebunden ist, besteht diese Abhängigkeit bei einer Grundschuld nicht. Ist ein Kredit getilgt, kann die Grundschuld weiter bestehen.
  • 2. Die Höhe der Hypothek schrumpft mit den Tilgungen – die Grundschuld bezieht sich immer auf die komplette eingetragene Summe.
  • 3. Wollen Sie den Gläubiger wechseln, können Sie eine Briefhypothek einfach weiterreichen. Bei einer Grundschuld fallen in der Regel weitere Kosten an, um den Grundbucheintrag zu aktualisieren und dem neuen Gläubiger die Rechte einzuräumen.

Unter dem Strich lässt sich jedoch festhalten: Die Grundschuld ist deutlich flexibler als die Hypothek. Ist sie einmal eingetragen, können Sie den so festgesteckten Kreditrahmen immer wieder ausschöpfen. Haben Sie beispielsweise schon einen erheblichen Teil des Kredites oder diesen komplett getilgt, kann die Bank die eingetragene Grundschuld für eine neue Finanzierung nutzen. Diese Möglichkeit eröffnet Ihnen eine Hypothek nicht.

Hypothek aufnehmen: Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen?

Unabhängig von diesem Grundpfandrecht sollten Sie für die Aufnahme einer Finanzierung eine gute Bonität und Liquidität mitbringen – schließlich sind die vereinbarten Raten zuverlässig zu begleichen.

FAQ für Hypothek auf Haus aufnehmen

Wie hoch kann eine Hypothek ausfallen?

Die maximale Höhe einer Hypothek hängt von der Beschaffenheit des Gebäudes und des Verkehrswert ab. In der Regel bewegt sich die Grenze bei 60 bis 70 Prozent des Verkehrswertes.

Welche Kosten entstehen bei einer Hypothek?

Die Notarkosten belaufen sich auf 1,5 bis 2 Prozent des Hypothekenbetrages.

Kann man eine zweite Hypothek aufnehmen?

Grundsätzlich ja. Das kann beispielsweise notwendig werden, wenn eine Finanzierung in Höhe von 60 Prozent des Verkehrswertes nicht ausreicht. Allerdings wird die Bank dann in Bezug auf die Konditionen differenzieren: Die Wahrscheinlichkeit, dass sie offene Forderungen in Höhe der ersten Hypothek im Zuge einer Versteigerung wieder eintreiben kann, ist höher als bei der zweiten – entsprechend günstiger sind die Konditionen.

Hypothek auf abbezahltes Haus aufnehmen?

Eine Hypothek auf ein Haus, das bereits abbezahlt ist, macht für notwendige Finanzierungen durchaus Sinn: Je größer die Sicherheiten für die Bank ausfallen, desto günstiger wird sie einen Kredit ausgehen. Allerdings sollten immer die Konsequenzen bedacht werden.

Hypothek aufnehmen im Alter möglich?

Ja, das ist möglich, sofern die Bonität stimmt und ausreichend Spielraum im Grundbuch gegeben ist. In der Regel werden für sogenannte Senioren-Finanzierungen Hypotheken von bis zu 30 Prozent des Verkehrswertes ausgereicht. Grundlage muss jedoch ein tragfähiges Finanzierungskonzept sein.

Einschätzung der Redaktion nach mutual-Prinzip

Was spricht für und gegen eine Hypothek auf das Haus aufnehmen?
Perspektiven aus unserer Redaktion.

Hypothek beim Haus

Vorteile
Spricht dafür
Wir meinen, eine Hypothek

  • sorgt für ausreichend Sicherheit für einen Gläubiger,
  • kann sinnvoll zur Vereinbarung günstiger Konditionen genutzt werden und
  • lässt sich als Briefhypothek einigermaßen flexibel handhaben.

Nachteile
Spricht dagegen
Im Gegenzug sehen wir aber, dass

  • die Hypothek kaum noch gebräuchlich ist,
  • da sie auf einen Kredit zugeschnitten ist und
  • sich ihre Höhe mit jeder getilgten Rate reduziert.

Fazit

Bei größeren Krediten, wie zum Beispiel beim Bau oder Kauf einer Immobilie, sehen wir die Hypothek auf ein Haus durchaus als sinnvoll an. Allerdings sollte es sich dann um eine Briefhypothek handeln. In der Praxis erleben wir aber, dass Banken die Grundschuld als Sicherheit bevorzugen. Der Effekt für den Gläubiger ist derselbe: Er erhält im Ernstfall Zugriff auf die jeweilige Immobilie. Auch in puncto Kosten gibt es keine Unterschiede. Wir empfehlen deswegen, sich vor einer Entscheidung gründlich mit den Vor- und Nachteilen zu beschäftigen.

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